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Los inquilinos de Fresno que enfrentan un desalojo pueden ser elegibles para recibir ayuda legal gratuita a través del Programa de Protección contra Desalojos de la ciudad que se lanzó el martes.
El vicepresidente del consejo, Nelson Esparza, y el concejal Tyler Maxwell, anunciaron que la elegibilidad para el programa (“EPP”, por sus siglas en inglés) no se ve afectada por el nivel de ingresos o el estado de ciudadanía del inquilino.
Diseñado para combatir los desalojos potencialmente ilegales, el programa se financia inicialmente con $750,000 de la asignación de la ciudad de Fresno de dinero de asistencia federal para el alquiler.
“La mayoría de las personas que viven en toda nuestra ciudad son inquilinos, y cuando usted es un inquilino, esa amenaza de desalojo siempre está sobre usted, esté justificada o no”, dijo Maxwell, coautor de la resolución y representante del Distrito. 4.
“Cuando existe esa dicotomía de poder, a menudo pone a nuestros inquilinos en desventaja, especialmente si no conocen sus derechos fundamentales como inquilinos”.
QUÉ ES EL EPP
El EPP ofrece mediación gratuita, que puede ser solicitada por el inquilino o el propietario, y también ofrece a los inquilinos asesoría legal gratuita similar a los abogados defensores en casos penales, si califican.
Erica Camarena, asistente del fiscal de la ciudad, dijo que la oficina del fiscal de la ciudad llevará a cabo las evaluaciones de quién califica, pero no puede representar a los inquilinos porque hay un conflicto de intereses.
La ciudad ha seleccionado a Emerzian Shankar Legal Inc., un bufete de abogados local de dos personas, para representar a los inquilinos que califican para el programa. Camarena dijo que la ciudad puede contratar firmas de abogados adicionales si la necesidad supera la capacidad actual del programa.
Esparza dijo que cree que asignar $750,000 de los $35 millones que recibió la ciudad para asistencia federal para el alquiler es un buen uso de los fondos. Según un informe del 19 de julio, la ciudad había distribuido un poco más de $4.3 millones a través del Programa de Asistencia de Emergencia para Alquiler de Fresno.
Maxwell dijo que la ciudad debe gastar el 65% de los fondos de asistencia de alquiler federal asignados para el 30 de septiembre y el 35% restante para el final del año calendario.
“Al igual que la moratoria de desalojo, tenemos esperanzas y estamos bastante seguros de que esa línea será rechazada, similar a la ERAP”, dijo Maxwell sobre la capacidad de la ciudad para gastar los fondos a tiempo. “Se está ampliando porque ningún municipio del estado o del país puede gastar esos fondos de manera oportuna”.
Sin embargo, Alexandra Alvarado, coordinadora de vivienda de Faith in the Valley, dijo que la ciudad debería buscar otras fuentes de financiamiento y no depender solo de dólares federales que podrían expirar muy pronto.
Actualmente, no hay fondos garantizados que aseguren que el programa continúe más allá de la asignación inicial de $750,000. Tanto Maxwell como Esparza dijeron que el futuro del programa dependerá de su éxito en el primer año, pero lo que se define como un éxito no está claro.
“Cuando se trata del sistema legal, ganar y perder es muy ambiguo”, dijo Esparza. “Una victoria puede considerarse ‘Sí, pueden quedarse en su casa’. Una victoria también puede considerarse “Todavía están desalojados, pero tal vez no tengan ese desalojo en su historial”.
Maxwell dijo que si incluso una familia evita la falta de vivienda como resultado del EPP, es un éxito a sus ojos.
Alvarado dijo que si bien el programa de la ciudad es una gran oportunidad para proteger a los inquilinos, limita quiénes califican y no es lo suficientemente amplio.
“No hay una manera limpia, fácil, en blanco y negro cuando se habla de un desalojo”, dijo Alvarado. “El problema es que hay muchas formas diferentes de sacarlos de su hogar. … Debería ser el juez quien decida si un desalojo es ilegal o no ”.
El propuesto por Faith in the Valley programa de derecho a un abogado proporcionará a los inquilinos representación legal sin evaluar si se trata de un desalojo potencialmente ilegal.
Alvarado dijo que espera que la ciudad esté abierta a escuchar a los inquilinos y conocer su “experiencia sobre cómo van los desalojos” porque son ellos los que tienen la experiencia vivida.
También dijo que lanzar el programa en sí no es suficiente.
“La implementación y la inversión son claves”, dijo Alvarado. “Como hemos visto con la Ley de Inspección de Viviendas de Alquiler, hemos visto que la implementación es un gran problema con respecto a cómo se supone que debe funcionar y cuidar a los inquilinos”.
CÓMO FUNCIONA EL EPP
Si un inquilino en Fresno recibe un aviso de desalojo, puede completar una evaluación inicial en formulario de línea, en persona o por teléfono. Luego, la ciudad llevará a cabo una entrevista de detección de aproximadamente 30 minutos para determinar si debe derivar al inquilino a Emerzian Shankar Legal Inc., el bufete de abogados contratado por la ciudad para manejar los casos.
“Las calificaciones son realmente justas, como mencionamos, es usted un inquilino que vive en la ciudad de Fresno y su desalojo es potencialmente ilegal”, dijo Christina Roberson, la asistente del abogado de la ciudad.
Se le pueden hacer preguntas adicionales al inquilino para determinar si el desalojo puede ser ilegal. Esparza dijo que los ejemplos de desalojos ilegales son amplios, incluidas las represalias por llamar a la aplicación del código, la falta de pago del alquiler durante la moratoria de desalojo por coronavirus y los propietarios que no notifican a los inquilinos sobre los procedimientos de desalojo en su contra.
Según Camarena, la oficina del Fiscal de la Ciudad intentará determinar si el caso será representado dentro de las 24 horas posteriores a la recepción de la solicitud.
Los inquilinos pueden solicitar el EPP tan pronto como reciban cualquier aviso de desalojo y se les anima a hacerlo antes de recibir un aviso judicial. Una vez que un inquilino recibe los documentos de la corte, tiene cinco días para responder antes de que se dicte una sentencia en rebeldía en su contra.
Roberson dijo que los inquilinos deben presentar una solicitud al EPP lo antes posible para dar “a los abogados externos más oportunidades de brindar una representación integral”. Camarena dijo que el proceso de selección no debería tomar más de unos días como máximo.
Varios inquilinos ya han solicitado y han sido evaluados a través de un lanzamiento suave, dijo Roberson. Hasta ahora, el proceso se está desarrollando sin problemas.
POR QUÉ ES IMPORTANTE LA PROTECCIÓN PARA DESALOJOS
“Hay un desequilibrio de poder”, dijo Maxwell. “Y en ese punto de crisis, por lo general es el inquilino el que se enfrenta a una posible falta de vivienda”.
Decenas de inquilinos en toda la ciudad le han expresado a The Bee que temen ser desalojados, ya sea por hablar sobre las malas condiciones de vida o por no poder pagar el alquiler durante la pandemia.
E históricamente, la carga de obtener asesoría legal, que puede ser costosa e inalcanzable para muchos, recae en los inquilinos, incluso si sus derechos están siendo violados. Según un 2019 Faith in the Valley de informe de investigación de, menos del 1% de los inquilinos tienen representación legal en la corte de desalojo, en comparación con el 76% de los propietarios.
“El Programa de Protección contra Desalojos promete cambiar las reglas del juego para los inquilinos que históricamente se han quedado atrás en lo que respecta a esos derechos”, dijo Maxwell.
La inseguridad de la vivienda sólo se ha “agravado por esta pandemia”, dijo Esparza, y atribuyó el cambio de actitud hacia las desigualdades destacadas durante el último año y medio.
“Hace dieciocho meses, no estoy seguro de que un programa como este hubiera ganado el apoyo del consejo”, dijo Esparza. “Pero esta pandemia ha puesto nuestra economía patas arriba y, en particular, ha puesto patas arriba el mercado inmobiliario de Fresno”.
En todo el país, los programas de derecho a un abogado han demostrado ser exitosos para mantener a muchos inquilinos alojados o sin desalojos formales en sus registros.
“En otras partes del país hay esfuerzos coordinados por la ciudad, los tribunales, las organizaciones de ayuda legal (organizaciones comunitarias), los inquilinos y los propietarios, todos coordinando juntos en un esfuerzo por prevenir los desalojos”, dijo Alexandra, refiriéndose al reciente informe de Faith in the Valley. viaje a la Casa Blanca para discutir la prevención de desalojos.
Además, el programa autoriza a la oficina de Cumplimiento del Código de la Ciudad de la ciudad a intervenir en los casos en que el propietario desaloja ilegalmente a los inquilinos por presentar una queja en su contra.
“En los casos que hemos visto hasta ahora, eso es algo relativamente común”, dijo Roberson. “Hay una regla de línea bastante clara para eso. Si un inquilino es desalojado dentro de un cierto período de tiempo (después de) informar a la aplicación del código, casi se puede presumir “.
Como lo demuestra la investigación de Fresnoland sobre Manchester Arms, la aplicación del código no había cuestionado, en el pasado, si los desalojos eran represalias, incluso cuando el propietario, en varios casos, había informado a la ciudad que estaba desalojando a los inquilinos que tenían quejas abiertas. Varios inquilinos que hablaron con los reporteros y los agentes del código han recibido avisos de desalojo, aumentos de alquiler y otros factores de intimidación.
Los funcionarios de Code Enforcement dijeron que no podían interferir en asuntos civiles cuando se les preguntó por qué no impugnaron los desalojos en marzo. Camarena dijo que el nuevo EPP “ciertamente” cambia eso.
“En ese momento, no teníamos este programa, así que estábamos lidiando con una situación difícil”, dijo Roberson, y agregó que la ciudad tiene la intención de dirigir a los inquilinos de Manchester Arms al programa recientemente establecido en busca de ayuda.
CÓMO SOLICITAR
La solicitud de evaluación inicial se puede encontrar en fresno.gov/epp. Los inquilinos pueden hacer lo siguiente para solicitar asistencia legal:
- Complete y envíe el formulario que se encuentra al final de la página en fresno.gov/epp.
- Llame al 559-621-8400 para solicitar ser evaluado para el Programa de protección contra desalojos.
- Imprima el PDF, complétalo y envíalo por correo o déjelo en la Oficina del Fiscal de la Ciudad de Fresno, Attn: EPP, 2600 Fresno Street, Room 3076, Fresno, CA 93721
Cualquier inquilino que reciba un aviso de desalojo también puede llamar a Central Servicios Legales de California para obtener asistencia legal gratuita al 800-675-8001.