Un extenso análisis de las tendencias de desarrollo a largo plazo de Fresno realizado por el Instituto Urbano está levantando banderas rojas sobre el plan de la ciudad de construir una nueva gran comunidad suburbana en su flanco sureste. Aunque los dirigentes de la ciudad pregonan la Zona de Desarrollo del Sureste (SEDA), de 3.000 hectáreas, como modelo de expansión sostenible, el proyecto parece chocar de frente con las mismas realidades del mercado que han dado forma al pasado de expansión de Fresno.
El informe de IU, aunque no evalúa directamente la ampliación propuesta, sugiere que los elevados objetivos de densidad de la SEDA superan con creces todo lo que Fresno ha logrado en la era moderna, una realidad que podría dejar a los contribuyentes cargando con cientos de millones de dólares en costes de infraestructura si el desarrollo no cumple su ambiciosa factura.
El plan de la SEDA se basa en la apuesta de que, si se construyen muchas más viviendas de lo habitual en la periferia suburbana de Fresno, los promotores pueden repartir el coste de las nuevas carreteras, parques, conducciones de agua y otros servicios para que el proyecto siga siendo rentable. La administración del alcalde Jerry Dyer y la industria del desarrollo apuestan por este planteamiento de alta densidad para garantizar que el SEDA se amortice y no se convierta en una sangría para los barrios existentes de Fresno, que llevan mucho tiempo sufriendo el deterioro urbano exacerbado por los modelos de crecimiento en expansión.
Pero la profunda inmersión del Instituto Urbano en la historia del desarrollo de Fresno en los últimos 80 años plantea cuestiones preocupantes sobre si la estrategia de reparto de costes prevista por el promotor para el SEDA es remotamente realista. El informe descubrió que cada nueva oleada de desarrollo marginal en Fresno desde la década de 1970 ha producido rendimientos decrecientes, con densidades cada vez más bajas, una tendencia impulsada por poderosas fuerzas del mercado que no muestra signos de remitir.
El análisis del Instituto Urbano sugiere que, si las tendencias del mercado durante el último medio siglo se mantienen en el caso de la SEDA, la urbanización podría dejar de ser rentable para el sector privado cuando se construyan entre 10.000 y 15.000 viviendas, con lo que la ciudad y sus contribuyentes tendrían que pagar la factura de los enormes costes de infraestructura que quedan por cubrir.
Tras examinar los datos, el concejal de Fresno Miguel Arias tachó el plan de la SEDA de castillo de naipes financiero.
«Las pruebas son claras. Para que la SEDA se pague a sí misma, tenemos que asumir unas cifras de mercado poco realistas», dijo. «Y el respaldo serían los servicios públicos. De ninguna manera firmaría eso».
El espectro de un proyecto de expansión a medio terminar persigue a los líderes cívicos de Fresno, que han visto de primera mano el peaje que el crecimiento descontrolado puede pasar a las finanzas y la calidad de vida de una ciudad. El ambicioso plan ejerce presión sobre el gobierno de Dyer, que ya está lidiando con una escasez de 30.000 viviendas asequibles y dejó en suspenso la planificación de la SEDA este enero debido a la incertidumbre financiera.
La gestora municipal Georgeanne White reconoció el desfase entre el plan de la SEDA y las tendencias del mercado a largo plazo.
«Eso forma parte del trabajo que se está llevando a cabo en estos momentos con cuál es el mejor plan de infraestructuras», dijo. «No tenemos las respuestas».
Advirtió que, aunque algunas nuevas urbanizaciones al otro lado del río San Joaquín, en el condado de Madera, han alcanzado densidades de 2.000 unidades por milla cuadrada, eso sigue estando muy por debajo del agresivo objetivo de la SEDA.
«Sólo sé esto: Definitivamente hay mercado para las subdivisiones unifamiliares».
La máquina de crecimiento de Fresno persigue rendimientos decrecientes, según los datos
El sector de la construcción de viviendas de Fresno sólo conoce una melodía, y es el canto de sirena de la expansión.
«En Fresno, lo que hemos visto claramente es que los promotores, e incluso la propia ciudad, están estancados en un determinado tipo de desarrollo», dijo Yonah Freemark, investigador principal del informe del Instituto Urbano. «Es muy difícil proponer otra cosa».
Según las conclusiones del equipo de investigación de Freemark, los promotores inmobiliarios de la ciudad se sienten abrumadoramente atraídos por zonas con baja densidad existente, donde el suelo es barato y las viviendas pueden venderse a precios elevados, una pauta que es más pronunciada en Fresno que en casi cualquier otro lugar de California, según el estudio.
El Plan General de la ciudad ejemplifica este enfoque singular de la expansión, que pretende construir dos viviendas de expansión por cada una de relleno. Según el informe, la proporción 2:1 entre expansión y relleno del Plan General refleja las pautas históricas de crecimiento de Fresno, a pesar de las abrumadoras pruebas de que ese desarrollo de baja densidad ha vaciado el núcleo de la ciudad.
Curiosamente, a pesar de la creciente cantidad de datos que sugieren un rumbo distinto, el gobierno de Dyer ha adoptado este plan como la visión que guiará a la ciudad en la década de 2050.
Esto contrasta fuertemente con otras grandes ciudades de California, como Los Ángeles y Sacramento, que han experimentado un aumento de la densidad en los últimos años, con nuevos desarrollos de relleno que han transformado sus paisajes urbanos. Sin embargo, según el informe, Fresno fue la única región del estudio que registró un crecimiento de relleno plano en las últimas décadas.
El análisis del Instituto Urbano, del que es autor un equipo dirigido por Freemark y Samantha Fu, revela una ciudad y una industria regional que parecen atrapadas en un bucle de retroalimentación, construyendo perpetuamente suburbios de baja densidad en la periferia en constante expansión de Fresno, una fórmula probada que ha dado forma al crecimiento de la ciudad durante décadas.
Para los promotores, las cuentas son sencillas: comprar terrenos baratos en las afueras de la ciudad, construir un montón de casas prefabricadas y venderlas con un buen margen de beneficio. Rezonifica, aclara y repite.
Pero aunque esta fórmula puede ser lucrativa a corto plazo, el equipo de Freemark hizo un descubrimiento sorprendente: Los promotores obtienen cada vez menos por su dinero con cada nueva porción de tierra cultivable que el Ayuntamiento les descorcha.
Los investigadores profundizaron en los datos de permisos de la ciudad y descubrieron que, desde la década de 1970, cada oleada sucesiva de expansión ha producido cada vez menos viviendas por acre, incluso cuando la superficie total dedicada a la expansión se ha disparado.
Según el informe, los constructores de Fresno se han ido retirando de los barrios a niveles cada vez más bajos de desarrollo global: 2.000 en los años 70, 1.800 en los 80, 1.700 en los 90, 1.200 en los 2000 y sólo 1.100 en los 2010.
En otras palabras, Fresno sigue ofreciendo cada vez más terrenos a los promotores, pero lo único que obtiene a cambio es un crecimiento cada vez más vacío y anémico, muy lejos de los barrios vibrantes y eficientes que la ciudad espera conseguir con el SEDA.
Los objetivos de densidad de la ciudad propuestos para la SEDA requerirían un salto cuántico respecto a las normas del reciente crecimiento marginal, con el objetivo de alcanzar la asombrosa cifra de 3.200 unidades por milla cuadrada, una cifra que nunca se ha alcanzado a gran escala en la historia de Fresno posterior a la Segunda Guerra Mundial.
Según el informe del Instituto Urbano, el declive a largo plazo que la SEDA intenta desafiar está siendo impulsado por poderosas fuerzas del mercado que favorecen el desarrollo de baja densidad. Para empeorar las cosas, todas estas causas preocupantes son evidentes en el mismo terreno en el que Fresno tiene puestas sus esperanzas.
Según el informe, el problema empieza en el momento en que se llenan las zonas de las afueras de la ciudad que antes estaban vacías. El terreno restante es cada vez más caro, un coste que los promotores trasladan inevitablemente a los compradores de viviendas en forma de precios más altos. Esta dinámica, según el informe, crea un ciclo que se refuerza a sí mismo y que hace cada vez más difícil mantener la densidad en las nuevas comunidades suburbanas con el paso del tiempo.
A medida que suben los precios y disminuye el número de compradores potenciales, los bancos se muestran cada vez más reacios a conceder préstamos a los constructores de estas zonas, lo que limita aún más el desarrollo y reduce la densidad. El resultado es una especie de expansión suburbana cada vez menos densa con cada década que pasa, aunque la población de Fresno siga creciendo, según el informe.
Aunque la SEDA pretende desafiar esta tendencia del mercado de casi medio siglo de antigüedad, las mismas fuerzas que han impulsado el declive de la densidad en Fresno parecen ser aún más fuertes en la zona de expansión del sureste de la ciudad.
Mike Prandini, destacado miembro del grupo de presión de la BIA, dijo a Fresnolandia que las condiciones de mercado a largo plazo que han hecho que las densidades sean cada vez menores en la periferia suburbana de Fresno podrían ser más pronunciadas en la SEDA.
El mosaico de fincas rurales, pequeñas granjas y diversos propietarios de la zona podría hacer subir los precios del suelo incluso más que en los suburbios establecidos de la ciudad, dijo Prandini, una perspectiva desalentadora para un proyecto que ya apuesta por una densidad sin precedentes para que sus cifras funcionen.
«En la SEDA, si buscas un terreno hoy, te enfrentas a 300.000 dólares por acre, si no más», dijo, señalando que esos precios ya están en el entorno de los mejores terrenos sin urbanizar de la vecina Clovis.
La larga sombra de la expansión
El informe del Instituto Urbano concluye que toda esta política favorable a la expansión tiene un alto coste para los habitantes de Fresno.
A medida que la ciudad ha ido empujando el desarrollo cada vez más hacia el campo, ha pavimentado vastas franjas de tierras de cultivo de primera calidad, gran parte de las cuales simplemente se han replantado en el vecino condado de Madera, donde han invadido hábitats naturales sensibles.
Mientras tanto, la franja suburbana en constante expansión ha dejado a los barrios más antiguos de Fresno luchando contra la pobreza arraigada y el deterioro urbano. Las pautas de crecimiento desordenado de la ciudad también están pasando factura al medio ambiente, con decenas de miles de toneladas de contaminación adicional arrojadas al aire de Fresno cada año, que podrían haberse evitado si la ciudad hubiera seguido un modelo de desarrollo más compacto como el de Sacramento, según el informe.
Sin embargo, a pesar de estos elevadísimos costes, es improbable que la adicción al crecimiento descontrolado de Fresno se domestique pronto, según Yonah Freemark, del Instituto Urbano.
«Desarrollarse en el centro, y en las zonas cercanas al centro, requiere mucho más que un deseo», dijo Freemark. «Tiene que haber un cambio de mentalidad en las opiniones de los promotores y otras personas que son las que deciden en última instancia invertir en estos proyectos. Es probable que haya una resistencia continua por su parte en un lugar como Fresno».
La ciudad ha dado algunos pasos en los últimos años para fomentar un desarrollo más denso, señaló Samantha Fu. En 2015, Fresno actualizó su código de zonificación para facilitar a los promotores la construcción de proyectos de relleno. Pero la deslucida respuesta del sector privado desde entonces, según el informe sobre la decadencia urbana de Fresno, sugiere que los barrios heredados de la ciudad siguen enfrentándose a una ardua batalla para atraer inversiones.
Otro informe del Instituto Urbano del mes pasado mostraba que la inversión en la ciudad sigue encerrada en las periferias ricas del noroeste, noreste y sureste de Fresno. Las inversiones estatales y federales no han compensado esta disparidad, según el informe.
Resultados similares en otras ciudades han llevado a algunos defensores a preguntarse si los gobiernos locales deberían asumir un papel más activo en la resolución de la crisis de la vivienda, con o sin la ayuda del promotor.
«Lo que estamos viendo en algunos lugares, como en el condado de Montgomery (Maryland), es un creciente interés de los gobiernos locales por actuar como inversores de capital en los nuevos proyectos de [affordable housing] «. dijo Freemark. «Ésa podría ser una opción para las ciudades de todo el país».
En el condado de Montgomery, un promotor público está utilizando un fondo rotatorio de préstamos de 100 millones de dólares -una fracción del coste previsto por SEDA- para financiar la construcción de miles de apartamentos de renta mixta. Aprovechando cantidades relativamente pequeñas de dinero público, el condado ha creado una fuente de financiación sostenible que podría ayudar a satisfacer sus necesidades de vivienda durante años.
El año pasado, la Comisión de Oportunidades de Vivienda del Condado de Montgomery entregó su primer lote de unidades asequibles, con servicios como un gimnasio, espacios de reunión comunitarios y una piscina en el patio, todo ello a un precio asequible para las familias trabajadoras.
En Fresno podrían producirse montajes similares en torno al tren de alta velocidad, dijo Freemark, utilizando fondos de las nuevas cuentas de préstamos a bajo interés del gobierno federal, destinadas a construir viviendas asequibles cerca de los nudos de tránsito.
Mientras Fresno se enfrenta a sus propios retos en materia de vivienda, el modelo del condado de Montgomery ofrece un tentador atisbo de lo que podría ser un enfoque más proactivo y público del desarrollo, añadió Fu. Dado que el sector privado muestra poco apetito por el tipo de cambio transformador que necesita la ciudad, puede que haya llegado el momento de que los dirigentes de Fresno empiecen a pensar más allá de la expansión, afirma.
«La estación del tren de alta velocidad y la inversión estatal de 200 millones de dólares en el centro de Fresno son una oportunidad potencialmente crucial para Fresno y la región», declaró Fu.
«Pero creo que está claro que falta consenso sobre los impactos de la expansión -incluidos el SEDA y el nuevo plan general del condado de Fresno- y sobre cómo crecer de forma más sostenible».
